Seconda casa disabitata: quali clausole controllare

Una parola che nel contratto ha un numero accanto

"Disabitata" non è un giudizio: nelle condizioni è una soglia. Il testo indica un periodo — 30, 45, 60 o 90 giorni consecutivi di assenza di persone — superato il quale l'abitazione entra in un regime diverso. Sotto quella soglia la seconda casa vuota è semplicemente una casa non occupata; sopra, alcune garanzie possono ridursi, sospendersi o richiedere adempimenti in più.

È il primo dato da cercare, perché tutto il resto dipende da lì. Una casa al mare usata due settimane ad agosto e due a Pasqua può superare la soglia per dieci mesi l'anno.

Le clausole che si attivano con l'assenza

Furto. Sono le più severe. Molti contratti chiedono che porte e finestre siano chiuse con i mezzi di protezione dichiarati (serrature, inferriate, tapparelle, persiane) e riducono l'indennizzo — a volte lo escludono — se l'ingresso è avvenuto attraverso un accesso lasciato aperto o senza le protezioni dichiarate in polizza. Alcuni testi escludono direttamente il furto oltre un certo periodo di disabitazione, o lo coprono con uno scoperto più alto.

Danni d'acqua e gelo. Una perdita che dura tre giorni fa un danno; la stessa perdita che dura tre mesi fa un altro danno. Per questo compare l'obbligo di chiudere l'erogazione dell'acqua o di svuotare l'impianto termico durante l'inutilizzo prolungato, tipicamente nel periodo invernale. Se l'obbligo non è rispettato, la compagnia può contestare l'indennizzo.

Manutenzione. Nelle case usate poco i danni da infiltrazione lenta e da usura sono statisticamente più frequenti, e restano fuori dalla copertura perché non sono eventi accidentali.

Se la situazione cambia dopo la firma

C'è un principio del codice civile che vale a prescindere da come è scritta la polizza: se il rischio si aggrava in modo tale che la compagnia, conoscendolo, non avrebbe assicurato o avrebbe chiesto un premio più alto, l'assicurato deve darne avviso (art. 1898 c.c.). La compagnia può recedere entro i termini di legge.

Trasferirsi altrove e lasciare l'immobile stabilmente vuoto, o smettere di affittarlo a terzi, è esattamente il tipo di cambiamento che merita una comunicazione scritta. Il vantaggio è pratico: una modifica concordata prima vale più di una discussione dopo il sinistro.

Il caso dell'affitto breve

Se la seconda casa viene data in affitto per periodi brevi, la questione non è più solo la disabitazione: entrano in gioco la destinazione d'uso dichiarata e la responsabilità verso gli ospiti. Un contratto scritto per una "casa a uso villeggiatura del contraente" può non essere quello adatto a un immobile affittato dieci volte l'anno. È una verifica da fare sul modulo di polizza, dove la destinazione è dichiarata.

Tre righe da individuare oggi

Nel tuo contratto cerca: la definizione di abitazione disabitata con il suo numero di giorni; le condizioni particolari della garanzia furto sui mezzi di chiusura; l'eventuale obbligo di chiusura dell'acqua. Sono tre punti soli, e sono quelli che decidono se l'indennizzo arriva intero.