Polizza condominiale e polizza privata: dove si sovrappongono

Il soffitto del tuo salotto è macchiato d'acqua e la perdita viene dalla colonna di scarico che passa nel muro. Hai una polizza casa. Il condominio ha una polizza. Chi paga? La risposta non dipende da chi ha il contratto migliore, ma da dove si trova la causa del danno e da chi ne risponde.

Primo passo: separare i due perimetri

Le due polizze non competono, guardano oggetti diversi.

La polizza condominiale — spesso chiamata globale fabbricati — assicura le parti comuni: quelle elencate dall'art. 1117 del codice civile, cioè tetto, facciate, scale, cortili, fondazioni, impianti comuni fino al punto di diramazione verso i singoli appartamenti. Copre inoltre la responsabilità civile del condominio, cioè i danni che l'edificio come cosa comune provoca a terzi, compresi i singoli condomini.

La tua polizza privata assicura ciò che è tuo: la porzione di fabbricato di tua proprietà (pavimenti, rivestimenti, impianti interni), il contenuto — mobili, elettrodomestici, oggetti — e la tua responsabilità civile verso gli altri.

Un dettaglio che sorprende: nessuna norma impone al condominio di assicurarsi. La polizza globale fabbricati nasce da una delibera dell'assemblea. L'art. 1129, comma 3, del codice civile riguarda un'altra cosa — l'assemblea può chiedere all'amministratore una polizza per la sua responsabilità professionale — e non copre l'edificio.

Dove nasce davvero la sovrapposizione

Tre situazioni tipiche, ognuna con un esito diverso.

Il danno parte da una parte comune e finisce in casa tua. Perdita dalla colonna di scarico, infiltrazione dal tetto, distacco di intonaco dal soffitto del vano scale. Qui la questione è di responsabilità: il condominio è custode delle parti comuni e, ai sensi dell'art. 2051 del codice civile, risponde dei danni causate da esse salvo che provi il caso fortuito. Interviene quindi la RC della polizza condominiale. La tua polizza può servire su un altro fronte: rimborsarti il contenuto danneggiato se hai la garanzia danni d'acqua.

Il danno parte da casa tua e finisce da un altro. Il tuo lavandino perde e macchia il soffitto del vicino: è la tua responsabilità civile. La polizza condominiale non c'entra. È il caso del danno d'acqua al vicino.

Il danno colpisce solo le parti comuni. Grandine sul tetto, incendio in cantina, vetro rotto nel portone: paga la polizza condominiale, e l'indennizzo entra nelle casse del condominio, non nella tua. Tu partecipi al ripristino secondo i millesimi (art. 1123 del codice civile) al netto di quanto la polizza ha rimborsato.

Quando due polizze coprono lo stesso danno

Può succedere: la tua polizza copre il contenuto per danni d'acqua e la RC condominiale risponde dello stesso danno. La regola non è "scelgo quella che paga più".

L'art. 1910 del codice civile dice due cose precise. La prima: se lo stesso rischio è assicurato presso più assicuratori, devi dare avviso a tutti; l'omissione dolosa dell'avviso fa perdere il diritto all'indennità. La seconda: puoi chiedere a ciascun assicuratore l'indennizzo dovuto secondo il suo contratto, ma la somma complessiva non può superare il danno. Nessun cumulo, nessun arricchimento.

In pratica: dichiara entrambe le coperture e lascia che le compagnie regolino tra loro. Nascondere una polizza per incassare due volte non è furbizia, è la strada più corta per perdere l'indennizzo.

Il punto che quasi nessuno controlla: la rinuncia alla rivalsa

Se la tua polizza ti paga il contenuto danneggiato da una perdita partita dalle parti comuni, la tua compagnia può poi rivolgersi al responsabile per riprendersi la somma (surrogazione, art. 1916 del codice civile). Il responsabile, in quel caso, è il condominio — cioè anche tu, pro quota.

Molte polizze condominiali contengono una clausola di rinuncia alla rivalsa tra condomini e verso il condominio, che chiude questo cortocircuito. Se c'è, è una riga che vale molto: chiedila all'amministratore prima di trovarti a finanziare una rivalsa contro te stesso.

Che cosa chiedere all'amministratore, per iscritto

1. Copia integrale della polizza condominiale, non il solo certificato.
2. Somme assicurate del fabbricato e criterio di valutazione: valore di ricostruzione, valore a nuovo o valore reale.
3. Massimale della responsabilità civile del condominio.
4. Presenza delle garanzie danni d'acqua, ricerca del guasto, ricorso terzi.
5. Clausola di rinuncia alla rivalsa verso i condomini: presente o assente.

Prima la responsabilità, poi la polizza

Prima di chiedere "quale polizza paga", stabilisci da dove parte il danno e chi ne risponde: le coperture seguono la responsabilità, non il contrario. E se entrambe intervengono, dichiaralo a tutte le compagnie: il danno si indennizza una volta sola.

Per capire la linea di confine tra ciò che è tuo e ciò che è comune, il punto di partenza resta la distinzione tra fabbricato e contenuto.